Thị trường căn hộ khu vực TP.HCM đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét về nguồn cung và nhu cầu sang các đô thị vệ tinh, trong đó khu vực trước kia là Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như những cực tăng trưởng mới nhờ lợi thế giá bán, quỹ đất và hạ tầng kết nối.
Thị trường căn hộ khu vực TP.HCM đang xuất hiện những thay đổi đáng chú ý khi nguồn cung mới và dòng tiền dần mở rộng khỏi khu vực lõi để tìm đến các đô thị vệ tinh. Trong bối cảnh quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế và mặt bằng giá duy trì ở mức cao tại trung tâm, các khu vực lân cận đang trở thành điểm đến mới của cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Theo báo cáo thị trường căn hộ quý I/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực trước kia là Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận tổng cộng 7.017 căn hộ mở bán mới trong quý, cao gấp gần 6 lần lượng nguồn cung tại khu vực trung tâm TP.HCM. Đồng thời, hơn 6.100 giao dịch thành công cũng được ghi nhận tại hai thị trường này.
Diễn biến trên cho thấy cấu trúc cung – cầu của thị trường căn hộ khu vực phía Nam đang thay đổi theo hướng đa cực hơn. Nếu giai đoạn trước, nguồn hàng mới chủ yếu tập trung tại các quận trung tâm hoặc khu Đông TP.HCM thì hiện nay các địa bàn vệ tinh đang từng bước đảm nhiệm vai trò cung cấp sản phẩm cho cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn.
Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu, khu vực lõi vẫn duy trì sức hấp dẫn nhờ vị trí trung tâm cùng hệ thống tiện ích phát triển đồng bộ. Tuy nhiên, áp lực giá bán cùng sự khan hiếm nguồn hàng đang khiến người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực có chi phí tiếp cận dễ hơn.
Trong số các thị trường vệ tinh, khu vực trước kia là Bình Dương tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới.
Riêng quý I/2026, khu vực này đưa ra thị trường 6.430 căn hộ mới, tương đương hơn 91% tổng nguồn cung mở bán tại các địa bàn vệ tinh. Nguồn hàng tập trung chủ yếu tại Dĩ An và Thuận An – những đô thị đang hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa, sự phát triển công nghiệp và mạng lưới kết nối với trung tâm TP.HCM.
Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, thị trường này còn ghi nhận 5.484 giao dịch thành công, chiếm gần 90% tổng lượng giao dịch của toàn khu vực. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%, phản ánh sức cầu vẫn duy trì ở mức tích cực trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.
Một trong những yếu tố tạo sức hút cho khu vực này là mức giá sơ cấp còn tương đối cạnh tranh. Theo thống kê, giá bán trung bình đạt khoảng 1.886 USD/m2, thấp hơn đáng kể so với mức gần 7.300 USD/m2 tại khu vực lõi TP.HCM. Chênh lệch này đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng mua lần đầu cũng như cư dân trẻ mong muốn sinh sống gần trung tâm nhưng vẫn phù hợp khả năng tài chính.
Trong khi đó, khu vực trước kia là Bà Rịa – Vũng Tàu cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến năm 2024.
Quý đầu năm 2026 ghi nhận 587 căn hộ mở bán mới cùng khoảng 634 giao dịch thành công, phần lớn đến từ các dự án tại khu vực Phú Mỹ. Dù quy mô hiện còn khiêm tốn, thị trường này đang từng bước lấy lại đà tăng trưởng nhờ nguồn cung quay trở lại và tâm lý tích cực hơn từ phía nhà đầu tư.
Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, sự gia tăng vai trò của các đô thị vệ tinh không chỉ phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung mà còn cho thấy quá trình tái cấu trúc không gian đô thị của TP.HCM.
Khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp và chi phí đầu tư liên tục tăng, các khu vực lân cận đang trở thành lựa chọn mang tính tất yếu. Đồng thời, việc triển khai hàng loạt công trình hạ tầng liên vùng trong thời gian qua cũng góp phần rút ngắn thời gian di chuyển và thúc đẩy xu hướng giãn dân.
Triển vọng nguồn cung trong giai đoạn tới tiếp tục củng cố xu hướng này. Dự báo giai đoạn 2026–2029, khu vực trước kia là Bình Dương sẽ bổ sung khoảng 31.816 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Đây được xem là nguồn cung chủ lực của thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Đối với khu vực trước kia là Bà Rịa – Vũng Tàu, khoảng 1.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2026 trước khi tiếp tục mở rộng ở các giai đoạn kế tiếp.
Sự thay đổi về nguồn cung, nhu cầu nhà ở và dòng tiền đầu tư cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi các đô thị vệ tinh ngày càng giữ vai trò quan trọng trong việc định hình cấu trúc và động lực tăng trưởng của bất động sản khu vực phía Nam.
